Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства объектов под конкретные требования арендаторов или покупателей. Заказчик задаёт технические параметры, а девелопер возводит здание с нуля. После завершения строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи. В отличие от спекулятивного строительства, BTS минимизирует риски, обеспечивая заказчику объект, идеально подходящий под бизнес-процессы, а девелоперу — гарантированного клиента.

В России формат BTS получил массовое распространение лишь в последние 3-4 года на фоне дефицита качественных складских площадей и рота электронной коммерции. В Западной Европе BTS уже давно является стандартом для складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот путь ускоренно и сейчас сталкивается с фазой охлаждения.

В Петербурге и Ленобласти BTS на складском рынке существует более 10 лет. К началу 2026 года из 6,4 млн м² качественных складов 20% занимают BTS-проекты. С 2019 года наблюдается резкий рост спроса на эти объекты: среднегодовой объём сделок увеличился с 43,5 тыс. м² в 2013–2018 до 187 тыс. м² в 2019–2025 годах. Пионерами были продуктовые сети и классический ритейл, а с 2021 года маркетплейсы резко увеличили долю BTS-сделок, превысив 592 тыс. м² за три года.

Однако часть BTS-зданий изменила статус на спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторов, что привело к избытку предложения и замедлению роста арендных ставок. В 2023 году все BTS-сделки были арендатными, но в 2024–2025 годах произошёл переход на сделки купли-продажи из-за высокой ключевой ставки и дороовизны длинных денег.

В офисном сементе BTS-модель не получила широкого распространения из-за ограниченного круга клиентов и высоких рисков, связанных с нестандартными проектными решениями. В Москве проблему частично решают операторы сервисных офисов, но в Петербурге этот формат пока не развит.

Производственный сектор становится главной областью для BTS: здесь востребованы объекты с особыми техническими параметрами — от грузоподъёмного оборудования до повышенного энергопотребления. На рынке ощущается разрыв между спросом на крупные специализированные объекты и меньшими арендными площадями. Качество существующих производственных зданий оставляет желать лучшего, что стимулирует собственное строительство с участием девелоперов, которые выступают консультантами при формировании технических заданий и помогают оптимизировать проект.

Таким образом, BTS в Санкт-Петербурге развивается дифференцированно: складской сегмент испытывает коррекцию, офисный остаётся нишевым, а производственный активно растёт, адаптируясь под индивидуальные потребности бизнеса.